Die kurze Antwort
Seit dem 23.12.2020 gilt § 656a BGB: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform — sonst ist er nichtig und es gibt keine Provision. Papier ist dafür nicht nötig: E-Mail oder ein digital signierter Vertrag erfüllen die Textform. Zweite Falle ist der Widerruf (§ 312g BGB): Ohne korrekte Belehrung kann der Kunde noch Monate später widerrufen — und die Courtage zurückfordern.
Jahrzehntelang war der Maklervertrag formfrei — der Handschlag bei der Besichtigung, das kurze Telefonat, die konkludente Anfrage nach dem Exposé genügten. Damit ist seit dem 23. Dezember 2020 Schluss: Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten wurde § 656a BGB eingeführt. Er bestimmt, dass ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus der Textform bedarf.
Die Folge bei Verstoß ist hart: Der Vertrag ist nach § 125 BGB nichtig. Es entsteht kein Provisionsanspruch — egal, wie viel Arbeit in Exposé, Besichtigungen und Verhandlung steckt. Eine bereits gezahlte Courtage kann der Kunde sogar zurückfordern. Die Textform-Pflicht gilt dabei für Käufer- wie Verkäuferverträge und unabhängig davon, ob Verbraucher oder Unternehmer beteiligt sind.
Die gute Nachricht: Textform heißt nicht Papierform. Nach § 126b BGB genügt eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger — eine Unterschrift ist nicht einmal erforderlich. Das bedeutet konkret:
Wer als Makler auch die Provisionsteilung sauber regeln will, muss zusätzlich die §§ 656c und 656d BGB beachten (anwendbar, wenn der Käufer Verbraucher ist): Bei Doppeltätigkeit darf die Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangt werden; hat nur eine Partei beauftragt, dürfen maximal 50 % auf die andere Seite abgewälzt werden. Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Mehr zum digitalen Arbeiten in der Branche findest du auf unserer Seite für Immobilienmakler.
Die Textform ist nur die halbe Miete. Wird der Maklervertrag mit einem Verbraucher per E-Mail, Telefon oder Online-Formular geschlossen — also im Fernabsatz — steht dem Kunden nach § 312g BGB ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.
Gefährlich wird es, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt oder fehlerhaft ist: Dann verlängert sich die Frist nach § 356 Abs. 3 BGB auf zwölf Monate und 14 Tage. Der BGH hat genau diesen Fall entschieden (Urteil vom 7.7.2016, I ZR 30/15): Ein Käufer widerrief den online geschlossenen Maklervertrag nach dem Immobilienkauf — und der Makler musste die volle Provision herausgeben.
Absichern kannst du dich mit drei dokumentierten Bausteinen: einer korrekten Widerrufsbelehrung samt Muster-Widerrufsformular, der ausdrücklichen Zustimmung des Kunden, dass du vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wirst, und einem Nachweis mit Zeitstempel, wann der Kunde beides erhalten und bestätigt hat. Genau diese Dokumentation liefert ein digitaler Vertragsabschluss automatisch mit — beim E-Mail-Pingpong musst du sie dir mühsam zusammensuchen.
Der digitale Abschluss löst beide Probleme in einem Vorgang: Die Textform des § 656a BGB ist erfüllt, und der Audit-Trail dokumentiert Belehrung und Zustimmung mit Zeitstempel. So läuft es in vier Schritten:
Maklervertrag mit Objekt, Provisionshöhe und Fälligkeit als PDF aufsetzen — bei Doppeltätigkeit mit hälftiger Teilung nach § 656c BGB. Fertige Muster findest du in unseren kostenlosen Vertragsvorlagen.
Widerrufsbelehrung mit Muster-Widerrufsformular in das Dokument aufnehmen. Dazu ein eigenes Feld: die ausdrückliche Zustimmung des Kunden, dass du sofort — vor Ablauf der Widerrufsfrist — tätig wirst.
Der Kunde bekommt einen Link per E-Mail, öffnet den Vertrag am Handy oder Rechner und unterschreibt digital — ohne Account, ohne Drucker. Damit ist die Textform des § 656a BGB sicher erfüllt.
Das signierte PDF samt Protokoll (wer, wann, welche E-Mail-Adresse, unverändertes Dokument) revisionssicher ablegen. Im Provisionsstreit ist der Zeitstempel dein Beweis, dass Vertrag und Belehrung vor der Vermittlungsleistung vorlagen.
Vorlagen für den Einstieg findest du in unserer Vorlagen-Bibliothek — und warum die einfache elektronische Signatur dafür rechtlich völlig ausreicht, erklärt der Ratgeber „Ist eine digitale Unterschrift rechtsgültig?“
Die Reihenfolge entscheidet: Erst belehren, dann in Textform abschließen, dann liefern. Wer Exposé oder Besichtigung vor dem Textform-Vertrag herausgibt, arbeitet ohne Provisionsanspruch.
„Wir machen das per Handschlag bei der Besichtigung“ — seit dem 23.12.2020 der teuerste Satz im Maklergeschäft. Ohne Textform ist der Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus nichtig, die Provision ist verloren und Gezahltes kann zurückgefordert werden.
Ohne korrekte Belehrung läuft die Widerrufsfrist zwölf Monate und 14 Tage statt 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Der Kunde kann dann selbst nach dem Notartermin widerrufen und die volle Courtage zurückverlangen.
Wer Exposé und Besichtigung liefert, bevor der Kunde dem vorzeitigen Tätigwerden ausdrücklich zugestimmt hat, riskiert im Widerrufsfall den kompletten Vergütungsanspruch. Die Zustimmung gehört als eigener Punkt in den Vertrag — mit Zeitstempel.
Mehr als die Hälfte der Courtage auf die andere Partei abwälzen oder bei Doppeltätigkeit ungleiche Sätze vereinbaren — beides verstößt gegen §§ 656c/656d BGB und macht die Provisionsabrede unwirksam. Die hälftige Teilung ist zwingend.
Mehr Praxiswissen rund um digitale Verträge findest du in unserem Blog.
Vertrag hochladen, Link an den Kunden senden, in Textform unterschreiben lassen — mit manipulationssicherem Audit-Trail als Beweis. Kunden brauchen keinen Account.
Dieser Artikel wurde sorgfältig recherchiert (Stand: August 2026), ersetzt aber keine Rechtsberatung. Bei Fragen zu Provisionsansprüchen im Einzelfall sprich im Zweifel mit einer Anwältin oder einem Anwalt für Maklerrecht.