Maklervertrag Immobilien

Wann du diese Vorlage brauchst

Die Vorlage regelt das Verhältnis zwischen Makler und Verkäufer einer Immobilie: Der Auftraggeber beauftragt dich mit dem Nachweis und der Vermittlung von Kaufinteressenten, im Erfolgsfall erhältst du eine Provision. Sie ist als einfacher Maklerauftrag angelegt — der Verkäufer darf parallel selbst verkaufen oder weitere Makler beauftragen, muss dich aber über Direktanfragen informieren.

Für einen qualifizierten Alleinauftrag, bei dem der Verkäufer Interessenten an dich verweisen muss und keine weiteren Makler einschalten darf, brauchst du zusätzliche Klauseln und meist eine feste Laufzeit von etwa sechs Monaten. Für Vermietungen gelten wieder andere Regeln, insbesondere das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz.

Das regeln die sechs Paragrafen der Vorlage

Der Vertrag ist bewusst knapp, deckt aber alles ab, was für den Provisionsanspruch nach § 652 BGB nötig ist:

• § 1 Maklerauftrag: Objektbeschreibung und angestrebter Kaufpreis. Beschreibe das Objekt so eindeutig, dass später kein Streit entsteht, ob ein Verkauf unter diesen Vertrag fällt (Adresse, Wohnungsnummer, Grundbuchangaben).
• § 2 Tätigkeit des Maklers: Besichtigungen, Vermarktung, Kommunikation mit Interessenten. Diese Beschreibung ist Grundlage für den Nachweis, dass deine Tätigkeit für den Abschluss ursächlich war.
• § 3 Provision: Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, fällig mit dem notariellen Kaufvertrag. Die Anknüpfung an die Beurkundung ist wichtig — vorher gibt es keinen wirksamen Kaufvertrag und damit keinen Erfolg im Sinne des § 652 BGB.
• § 4 Mitwirkungspflichten: Unterlagen bereitstellen, Direktanfragen melden. Ohne diese Pflicht könnte der Verkäufer an dir vorbei verkaufen, ohne dass du davon erfährst.
• § 5 Laufzeit und Kündigung: Unbestimmte Laufzeit, vier Wochen Kündigungsfrist zum Monatsende. Bei einem Alleinauftrag würdest du stattdessen eine feste Laufzeit vereinbaren.
• § 6 Schlussbestimmungen: Schriftformklausel für Änderungen, deutsches Recht, Gerichtsstand am Sitz des Maklers — Letzteres wirkt nach § 38 ZPO nur gegenüber Kaufleuten, nicht gegenüber privaten Verkäufern.

Textform nach § 656a BGB: Ohne sie gibt es keine Provision

Seit dem 23. Dezember 2020 bedarf ein Maklervertrag, der den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zum Gegenstand hat, der Textform (§ 656a BGB). Das gilt unabhängig davon, ob Verkäufer oder Käufer der Auftraggeber ist. Ein mündlicher Auftrag am Telefon oder ein Handschlag bei der Besichtigung reicht nicht mehr — der Vertrag ist dann unwirksam und du hast keinen Provisionsanspruch, selbst wenn du den Käufer nachweislich gebracht hast.

Textform (§ 126b BGB) ist niedrigschwelliger als Schriftform: Eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die den Erklärenden nennt, genügt. E-Mail, ein per Link unterschriebenes PDF oder ein Formular auf deiner Website erfüllen sie. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig, aber die digitale Signatur mit Audit-Trail liefert dir etwas, das die bloße E-Mail nicht hat: den belastbaren Beweis, wer wann zugestimmt hat.

Ergänzend regeln §§ 656c und 656d BGB die Provisionsteilung: Handelst du für beide Seiten, muss die Provision von Käufer und Verkäufer in gleicher Höhe vereinbart werden. Beauftragt dich nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte auf den Käufer abwälzen, und dieser muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil geleistet hat. Diese Vorlage regelt nur die Verkäuferprovision; eine Käuferprovision braucht eine eigene Vereinbarung in Textform.

Widerrufsrecht privater Verkäufer: die unterschätzte Falle

Ist der Auftraggeber Verbraucher — der typische private Eigentümer — und wird der Vertrag per E-Mail, Telefon, über einen Online-Link oder beim Besuch in seinem Haus geschlossen, steht ihm ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu (§ 312g BGB). Darüber musst du ordnungsgemäß belehren. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB) — der Verkäufer könnte dann noch nach dem Notartermin widerrufen und die Provision zurückverlangen.

Die Vorlage enthält keine Widerrufsbelehrung, weil sie auch für gewerbliche Auftraggeber passt. Bei privaten Verkäufern solltest du deshalb die gesetzliche Muster-Widerrufsbelehrung anhängen und dir bestätigen lassen, dass du bereits vor Ablauf der Frist tätig werden sollst; nur dann kannst du bei einem Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Leistungen verlangen.

Typische Fehler, die Makler die Courtage kosten

Die meisten verlorenen Provisionsprozesse haben eine dieser Ursachen:

• Kein Vertrag in Textform — der Klassiker seit § 656a BGB. Besonders häufig, wenn der Kontakt über ein Telefonat oder eine Besichtigung zustande kam.
• Vorkenntnis des Käufers — kannte der Interessent das Objekt bereits, fehlt die Ursächlichkeit deiner Tätigkeit. Dokumentiere daher jede Objektübermittlung mit Datum.
• Ungleiche Provisionen bei Doppeltätigkeit — verstößt gegen § 656c BGB und macht die Provisionsvereinbarung unwirksam.
• Fehlende Widerrufsbelehrung bei privaten Auftraggebern — der Vertrag bleibt monatelang widerrufbar.
• Objekt nur vage beschrieben — es entsteht Streit, ob der spätere Verkauf überhaupt unter den Auftrag fällt.

Digital abschließen: Textform erfüllt, Nachweis inklusive

Für Makler ist der digitale Vertragsschluss nicht nur bequem, sondern die sauberste Erfüllung der Textform. Vorlage ausfüllen, Signatur-Link an den Eigentümer senden, dieser unterschreibt am Handy — mit Zeitstempel, IP-Adresse und E-Mail-Verifikation im Audit-Trail. Reagiert der Eigentümer nicht, erinnert KiwiSign automatisch. So hast du den Auftrag in Textform in der Hand, bevor du die erste Anzeige schaltest.